如何投資酒店--酒店軟件
績(jī)優(yōu)長(zhǎng)線
績(jī)優(yōu)長(zhǎng)線理念，即投資者在選擇投資酒店除了要選擇實(shí)力強(qiáng)或者成長(zhǎng)性好的酒店之外，還要有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光。選擇投資酒店，是在確保投資在安全性、流動(dòng)性和收益性的原則上進(jìn)行運(yùn)轉(zhuǎn)，投資的重點(diǎn)在于選定業(yè)績(jī)優(yōu)和成長(zhǎng)性較好的酒店作為首要的條件。投資酒店看重的是長(zhǎng)期、穩(wěn)定、合理的回報(bào)。
在選擇酒店時(shí)，要注意考察其硬件配套設(shè)施，不要先天不足的產(chǎn)品，新建的酒店自然較為理想。支撐投資回報(bào)的是酒店的經(jīng)營(yíng)能力，必須要有品牌和實(shí)力的酒店管理公司作為后盾，其國(guó)際化客源網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)可以保證今后穩(wěn)定的客房入住率。再則，投資酒店要樹(shù)立長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，投資回收期則至少在8年以上，這就需要樹(shù)立長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資眼光，雖然在前期籌建環(huán)節(jié)（立項(xiàng)、土建、裝飾和購(gòu)置設(shè)施設(shè)備）有較大的資金流出，但這一環(huán)節(jié)對(duì)飯店建成后的產(chǎn)出至關(guān)重要，在這一階段投資商要注入充足的資金和高度的關(guān)注；在飯店建成后，飯店投資會(huì)逐步減少并過(guò)渡到資金回收期；然而需要注意的是，按照飯店的生命周期規(guī)律，10年以上的飯店需進(jìn)行整體改造才能夠正常運(yùn)營(yíng)，飯店投資方還需要適當(dāng)?shù)淖芳油顿Y，以延長(zhǎng)飯店的盈利時(shí)段，如果在飯店前期，投資者急于求成，則很難在短期內(nèi)取得期望的結(jié)果。
順勢(shì)而行
隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，酒店投資者要感覺(jué)敏銳，及時(shí)捕捉市場(chǎng)機(jī)會(huì)借用一切可以借用的事件、資源、契機(jī)等。
采用順勢(shì)投資法必須確保兩個(gè)前提；一是漲跌趨勢(shì)必須明確；二是必須能夠及早確認(rèn)趨勢(shì)。這就需要投資者根據(jù)股市的某些征兆進(jìn)行科學(xué)準(zhǔn)確的判斷，對(duì)于酒店投資者而言，談不上能夠操縱市場(chǎng)，要想在變幻不定的市場(chǎng)上獲得收益，只能跟隨大勢(shì)，采用順勢(shì)投資法。酒店投資有順政策之勢(shì)、順時(shí)間之勢(shì)、順人物之勢(shì)等等。
區(qū)位優(yōu)勢(shì)
地段區(qū)位應(yīng)該說(shuō)是投資酒店應(yīng)考慮的首選因子，投資酒店的位置最好在商務(wù)核心區(qū)，地段和區(qū)域直接決定酒店公寓的投資價(jià)值。反之，若酒店所處的地段差強(qiáng)人意，酒店產(chǎn)品的潛在需求增長(zhǎng)不足，地段效應(yīng)很難保證客房的出租率，同時(shí)也很難兌現(xiàn)預(yù)測(cè)的收益。在選址酒店時(shí)不僅要關(guān)注商業(yè)地段現(xiàn)狀，更應(yīng)關(guān)注該地段的未來(lái)規(guī)劃。凡是屬于成長(zhǎng)型的地段，其投資的潛力都比較巨大。首先，酒店所處的地段現(xiàn)狀良好，即投資酒店處于城市商業(yè)、文娛積聚區(qū)，有高強(qiáng)度的人流、資金流和信息流之處。酒店在旺地的建設(shè)和發(fā)展，不僅能利用旺地現(xiàn)有的多種資源，形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)而獲利，同時(shí)，酒店也可以為所處地段提供更多的設(shè)施和服務(wù)，進(jìn)而使得旺地更旺，形成酒店與地域的相互促進(jìn)，酒店將憑借旺地的高本底價(jià)值和發(fā)展?jié)摿Χ@得酒店物業(yè)的增值盈利。再則，酒店所選擇的地域具有發(fā)展?jié)摿Γ淳频赀x址目前并不是發(fā)展的核心區(qū)或者商業(yè)積聚區(qū)，但是該地域具有很強(qiáng)的增值潛力。
環(huán)境優(yōu)越
當(dāng)前，投資環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)已成為引資競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵，投資環(huán)境的持續(xù)改善備受各國(guó)政府的高度關(guān)注。各地區(qū)間的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從過(guò)去的辦企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)為改善投資環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)，再現(xiàn)了一股改善投資環(huán)境的熱潮。投資環(huán)境的優(yōu)劣，直接關(guān)系著投資者的信心度，關(guān)系著投資是否安全、能否有效運(yùn)行，同時(shí)也決定著區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快慢。
所以，投資者在選擇投資酒店時(shí)除了考慮投資酒店本身的情況外，還要充分了解其周邊的商業(yè)狀況，以期互相借勢(shì)，如果把一個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)投資環(huán)境看作是一個(gè)大系統(tǒng)，從區(qū)域?qū)哟紊戏治鲈u(píng)估的有關(guān)變量，區(qū)域投資環(huán)境評(píng)價(jià)指標(biāo)體系應(yīng)包括以下八大類(lèi)因素：自然地理環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境、政府服務(wù)環(huán)境、政策法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)文化環(huán)境、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境和技術(shù)創(chuàng)新環(huán)境，其中每一類(lèi)因素根據(jù)需要還可繼續(xù)細(xì)分成大量的子因素，投資者可以根據(jù)在該地區(qū)投資的實(shí)際有利程度進(jìn)行評(píng)估，以確定投資環(huán)境的優(yōu)劣。從區(qū)域投資環(huán)境評(píng)價(jià)系統(tǒng)可以看出，對(duì)涉及因素如此多的區(qū)域投資環(huán)境進(jìn)行評(píng)估，本身就是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。
安全保障
投資有高回報(bào)，同時(shí)具有風(fēng)險(xiǎn)性。怎樣趨利避害呢？開(kāi)發(fā)商的實(shí)力與品牌是決定投資回報(bào)和增長(zhǎng)潛力的重要保障之一。首先，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，擁有一個(gè)可靠的酒店運(yùn)營(yíng)商是必須的，但關(guān)鍵是運(yùn)營(yíng)商未來(lái)的協(xié)調(diào)及經(jīng)營(yíng)能力。酒店的運(yùn)營(yíng)商通常參與酒店管理，并提供加盟品牌，收取管理和加盟費(fèi)，或同時(shí)分享運(yùn)營(yíng)收入的一定比例，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較小，作為酒店的業(yè)主，產(chǎn)權(quán)人要注意與其合作協(xié)議的具體條款。其次，酒店的品牌實(shí)力，在以酒店產(chǎn)品過(guò)剩現(xiàn)象為特征的經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中，品牌競(jìng)爭(zhēng)是其主要表現(xiàn)形態(tài)。在如今同質(zhì)化程度較高的酒店供給市場(chǎng)上，產(chǎn)品間的差異很大程度上表現(xiàn)為其品牌形象的差異，因而品牌也就成為超越產(chǎn)品的新的競(jìng)爭(zhēng)核心。同時(shí)酒店品牌還為企業(yè)提供了超越產(chǎn)品本身有形資產(chǎn)以外的價(jià)值，一個(gè)酒店品牌的價(jià)格包括兩個(gè)部分：一是產(chǎn)品本身的價(jià)格，即產(chǎn)品價(jià)值（或零售價(jià)格），另一部分則是品牌在資本市場(chǎng)業(yè)務(wù)時(shí)的價(jià)格，即產(chǎn)權(quán)價(jià)格（或形象價(jià)值），因而大大提升了酒店的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和盈利水平。總而言之，在選擇投資酒店時(shí)，一定要注重開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力和酒店的品牌實(shí)力。
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